전세 보증금 반환 거부 시 임차권등기명령으로 해결

경기가 어려워서일까요? 아님 집주인의 무리한 투자 때문일까요?

자신의 재산은 귀하게 여기면서 세입자의 입장은 나몰라라하는 집주인들이 유독 많아진 것 같습니다.

계약이 끝났는데도 집주인이 연락도 안되고 보증금도 돌려주지 않는다면 적극적으로 계약 해지 의사를 밝히고 '임차권 등기명령' 신청을 하세요.

'임차권 등기명령'은 법원에 신청해서 등기부등본에 임차권을 기재, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 조치입니다.

새로운 곳으로 이사를 하려는데 등기부등본에 '임차권 등기명령'이 등기되어 있으면 계약을 하지 않겠죠? 집주인 압박과 나의 대항력을 높일 수 있는 방법입니다.-Ai보단사람-

내용증명 작성법, 합의서 작성법까지 예시로 알려드릴게요.

☆ 임차권 등기명령이란?

-보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 가야 할 상황에서 법원에 신청하여 등기부등본에 임차권을 기재. 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도.

1. 효과

- 이사 후에도 권리를 유지할 수 있음

- 임차권 등기명령 기재 없이 이사할 경우 대향력과 우선변제권은 전출 시 사라지게 되어 법적 보호가 약해짐.

2. 특징

1) 임대인의 동의 필요 없음.

- 내용증명을 보냈으나 집주인의 부재 등으로 송달이 되지 않았다고 해도 법원에서는 발송자료를 더 중요하게 여김.

- 발송증과 보관용 사본을 갖고 있다면 법적 증거로 인정. 유효한 통보로 간주 함.

2) 계약이 종료 되었고 계약 해지 의사를 밝힌 내용 증명 발송증 등의 자료가 있다면 임대인의 동의 없이 바로 신청 가능.

3. 신청 흐름

1) 반드시 임대차 계약 종료 되었을 것.

- 집주인에게 계약 만료의사를 1~3개월 전 적극적으로 알리고 해지를 통보.(자료 꼭 가지고 있을 것)

2) 보증금 미반환 확인

- 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 상태.-Ai보단사람-

3) 서류 준비

- 임대차 계약서(확정일자 포함, 계약일 명시 되어 있을 것.)

- 주민등록등본(전입신고 확인용)

- 임차권 등기명령 신청서(법원 양식)

- 송달료 등(법원마다 다름. 약 3~4만 원)

(예시 : 송달료는 1회당 5,200원, 임대인과 인차인의 1인당 3회 송달 총6회이므로 31,200원)

- 보증금 반환 요구 증빙 서류(내용증명, 문자 등)

4) 관할 지방법원 민원실에서 신청서 제출(혹은 전자소송 가능)

- 해당 부동산 소재지 기준으로 관할 법원 선택

5) 법원의 등기명령 결정 및 송달

- 법원이 검토 후 등기명령을 내리고 등기소로 송달-Ai보단사람-

6) 등기소에서 임차권 등기 완료

- 등기부등본에 임차권이 기재되면 법적 보호 시작

4. 주의 할 점.

1) 계약 종료 의지를 밝히는 자료를 반드시 가지고 있을 것

- 계약 해지 의사 없이 명시된 기간이 지났다면 '묵시적 갱신'으로 인정돼 계약 만료가 안될 수 있음.

- 반드시 종료 의사 표시를 해야 함.(문자, 통화내용 녹음, 내용 증명 등)

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✳ 묵시적 갱신이란?

- 계약 만료 후 아무런 의사 표시 없이 계속 거주했다면 묵시적 갱신으로 간주됩니다.

- 이후 임차인이 계약 해지 통보를 하면 3개월 후 계약 종료로 인정 됩니다.

- '임차권 등기명령 신청'을 하고자 한다면 계약 해지 통보를 하고 3개월 이후에 가능합니다.

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2) 등기가 되었다고 해서 자동 반환되는 것이 아님.

- 임대차 등기명령이 기재 되었는데도 보증금을 돌려주지 않을 경우 지급명령이나 강제집행 절차 필요.

3) 집주인이 '등기명령을 풀어줘야 새로 새입자를 받아서 보증금을 돌려주지!'라고 해도 절대! 풀면 안됨.

- '임대차 등기 말소 신청'을 한 이후 집주인이 돈을 돌려주지 않는다고 해서 다시 같은 사유로 '등기신청'이 불가하므로 반드시 보증금이 반환 된 후 등기 말소를 해야 함.-Ai보단사람-

가장 중요한 것은 '계약 해지 의사'를 밝힌 증거가 있는가? 입니다.

그것만 확실 하다면 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않으면 바로 '임차권 등기 신청'이 가능합니다.

☆ 해지 통보 시 상황에 따른 필요 서류

- 적극적 해지, 만료 의사를 밝힐 절차와 필요서류를 상황별로 안내해 드립니다.

1. 계약 만료의 경우

- 계약서에 명시된 기간이 끝남

1) '묵시적 갱신' 방지를 위한 종료 의사 표시 필요.(보통의 경우 1~3개월 전 통보)

- 문자, 내용 증명 사본과 발송 영수증

2) 관련 필요 서류

- 임대차 계약서(기간 명시되 있을 것.)

- 확정일자 받은 계약서-Ai보단사람-

- 주민등록등본(전입일 확인용)

2.해지 통보의 경우

1) 임차인이 계약 기간 중 해지를 원할 경우. 일방적으로 통보.

2) 계약서 상 계약 만료일 표시 및 해지 조건 명시되어 있어야 함.

3) 내용증명 우편으로 해지 의사 전달

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[내용증명 예시]

보증금 반환 요청에 대한 내용

발신인 : (임차인 이름)

주소 : (반드시 정확한 주소를 기재해야 함. 여러번 확인 필요)

연락처 : (임차인의 연락처 기재)-Ai보단사람-

수신인 : (임대인 즉, 집주인 이름 또는 회사명)

주소 : (임대인 집주소 정확히 기재)

발송일 : (내용증명 발송 날짜)

[ 본문]

귀하와 본인은 2023년 6월 30일 주택 임대 계약을 체결하였고, 보증금 30,000,000원을 지급하였습니다.

2025년 6월 29일로 계약이 종료 되었으나 (발송일) 현재까지 보증금이 반환되지 않았습니다.

이에 본인은 2025년 7월 30일까지 보증금 전액을 반환해 주실 것을 요청드립니다. 기한 내 반환이 이루어지지 않을 경우, 법적 조치를 취할 수밖에 없음을 알려드립니다.

발신인 : (임차인 성명 및 서명)

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4) 필요 서류

- 계약서(해지 조항 확인)

- 내용증명발송 기록

- 주민등록등본-Ai보단사람-

- 보증금 반환 요청서

3. 합의 해지의 경우

- 임대인과 임차인이 서로 합의 하여 계약을 종료하는 방식

1) 반드시 서면 합의서 작성

- 계약 해지 일자, 정산 내용, 위약금 등을 명시

2) 필요 서류

- 계약해지 합의서

- 계약서 원본

- 정산 내역서(보증금, 공과금 등)

- 주민등록등본

3)계약해지 합의서 작성 시 포함 되어야 할 필수 항목

- 계약 당사자들의 정보( 임대인, 임차인의 성명, 주소 등)

- 해지 사유 구체적으로 명시

- 해지 일자(계약 종료일 명시)-Ai보단사람-

- 위약금 및 손해 배상( 필요할 경우 기재)

- 서명 및 날인(임대인, 임차인 모두 서명 필수)

- 공증 여부는 당사자들의 선택 사항.

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[임대차 계약 해지 합의서 예시]

임대차 계약 해지 합의서

임대인 : (성명) (주민등록번호) (주소)

인차인 : (성명) (주민등록번호) (주소)

제1조(계약 내용)-Ai보단사람-

임대인과 임차인은 [해당 주소]에 소재한 부동산에 대해 [계약일자]에 임대차 계약을 체결하였다.

제2조(계약 해지 합의)

임대인과 임차인은 상호 합의 하에 본 임대차 계약을 [해지 날짜]자로 해지하기로 한다.

제3조 (보증금 반환 및 인도)

임대인은 해지일자까지 임차인에게 보증금[금액]원을 반환하며, 임차인은 해당 부동산을 원상태로 복구하여 임대인에게 인도한다.

제4조(비용 부담)

본 계약 해지에 따른 중개수수료, 이사비용 등은 [임대인 또는 임차인]이 부담한다.

제5조(손해배상 및 기타)

본 합의서에 명시된 사항 외 추가 손해배상에 대해 청구하지 않기로 합의 한다.

제6조(서명)-Ai보단사람-

본 합의서의 내용에 대해 충분히 이해하였으며 동의하여 서명한다.

작성일자 : [작성일]

임대인 성명 : [임대인 성명 및 서명]

임차인 성명 : [임차인 성명 및 서명]

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☆ 전자소송 '임차권등기명령' 신청 방법

1. [대한민국 법원 전자소송 바로가기] 접속

2. 공인인증서 로그인

3. 민사 -> 신청서 작성

- '주택임차권등기명령 신청서' 선택 후 작성.

- 가능한 모든 계약 정보와 해지 사유, 보증금 미반환 사유 등 입력

4. 서류 첨부

- 임대차 계약서

- 주민등록초본(주소 변동 사항 포함)

- 등기부등본

- 해지 통보 증빙 자료 (내용 증명, 문자 캡처 등)

- 등록면허세 및 등기수수료 납부 확인서

5. 해당 부동산 소재시 관할 법원 선택 후 제출

6. 송달료 및 수수료 납입(총 약 4~5만 원)

- 송달료 약 3~4만 원

- 등록면허세 약 7,200원-Ai보단사람-

- 등기수수료 약 3,000원

- 인지대 약 1,800원

☆ 임차권 등기 말소 절차

- 반드시 임차인이 보증금을 전액 반환했는 지 확인 후 진행.

1. 보증금 반환 확인

- 반환 영수증, 계좌이체 내역 등 증빙 필요.-Ai보단사람-

2. 말소 신청서 작성

- 관할 지방법원에 '임차권등기 말소' 신청서 제출

- 신청은 임차인 본인이 해야 함.

3. 필요 서류 제출

- 임차권등기명령 결정문

- 보증금 반환 증빙 자료

- 주민등록초본(주소 변동 확인용)

- 신분증 사본

4. 법원에서 말소 결정 후 임차권 삭제

- 법원 결정 후 등기소로 송달되어 등기부에서 임차권 삭제-Ai보단사람-

5. 기타 사항

- 임대인의 동의 필요 없으며 임차인 단독으로 진행 가능.

- 보증금 반환 완료 후 신청 가능

- 말소하지 않을 경우 등기부에 계속 남아 부동산 거래에 불이익 줄수 있음.

임차권 등기명령 신청에서 가장 중요한 것은 적극적인 '계약 해지 의사 표시' 입니다.

법은 임차인의 권리도 보호하지만, 임대인의 권리도 보호합니다.

그러니 계약 만료일 혹은 계약 해지 협의서 날짜에 계약 해지한다는 문자, 내용증명 등을 보내시고 증거로 제출하세요.

임차권 등기명령 신청은 계약 종료일이 지나고 보증금이 입금되지 않았음을 증명할 수 있어야 가능하다는 것 잊지 마세요.-Ai보단사람-

마음이 속상한 것으로 끝나지 않고 여러 경제적 손해와 번거로운 절차가 남아 있지만, 지치지 마시고 하나씩 하나씩 해결해 나가다 보면 끝이 보이실 겁니다.

이사가신 곳에서는 좋은 일만 가득하시길 기원합니다. 힘내세요!

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